Поговорка «мой дом - моя крепость» вряд ли когда-нибудь перестанет быть актуальной. Но чем дальше, тем чаще жилье становится рабочим местом, квартиры - офисами, а дачный участок — прекрасной возможностью для встреч с важными клиентами...
О том, как работает рынок недвижимости в Финляндии, что становится трендом и где лучше жить, рассказывает Елена Матвеева, риэлтер агентства Remax.

- Итак, коротко о ситуации с недвижимостью в Финляндии в целом и в Хельсинки, в частности: что дорожает, что, наоборот, дешевеет, что пользуется спросом или висит на владельце мертвым грузом?

- С весны этого года на рынке недвижимости небольшое оживление по сравнению с прошлым годом. По статистике, даже цены на квартиры немножко выросли, около 1%. Но это в столичном регионе - Хельсинки, Эспоо, Вантаа - и нужно учесть, что даже там ситуация очень сильно отличается в зависимости от района. Ситуация же с недвижимостью, то есть, домами и участками несколько другая. Опять же в столичном регионе она более позитивная, чем в остальной Финляндии, хотя общей тенденцией рынка является увеличение сроков продажи.

- В свое время россияне покупали дорогую недвижимость в целях инвестиции.
Например, на острове Lautassari и в районе Ruoholahti. Смогут ли они ее продать, допустим, через пару лет с прибылью?

- В этих двух районах Хельсинки цены на жилье всегда были достаточно высокие, так как
из-за близости к центру города и морю они пользуются повышенным спросом.
О возможности продать недвижимость в этих районах с прибылью рассуждать обобщенно я бы не стала. Все зависит от объекта: его местоположения, размера, года постройки, состояния, а также от того, когда и на каком рынке объект был приобретен. Если, например, дом был куплен на так называемом «высоком» рынке, то, боюсь, что сегодня продать его с большой прибылью вряд ли удастся. Ведь сегодня - «рынок покупателя», то есть, именно у него сейчас больше возможности повлиять на окончательную стоимость объекта, да и на сроки продаж. Однако в большей степени это относится к дорогим и большим объектам.

- Те же россияне в «богатые годы» покупали дома и квартиры в Испании. Часто не для того, чтобы там жить, а потому, что в определенных кругах «так принято». В итоге раздулся «мыльный пузырь», сейчас шикарные виллы никому не нужны, а «целые деревни продаются по цене одной квартиры». В Хельсинки — на берегах залива, в Каласатама и так далее, сейчас тоже строятся коттеджные поселки, где квартиры стоят довольно дорого. Не получится ли здесь ситуация как в Испании - домов много, а покупать их некому?

- В Испании строительство велось именно под инвестиционное жилье. Дома и квартиры там покупали не только россияне, но и жители всей Европы: и англичане, и немцы, и голландцы, и шведы, и финны и многие другие. Приобреталось это жилье, как второе, то есть дополнительное, например, чтобы проводить отпуска, переехать жить на пенсии в теплые края или просто, чтобы сдавать в аренду и получать прибыль от инвестиции. И большая часть такого жилья покупалась в кредит. Естественно, что, как только наступил мировой финансовый кризис, Испания оказалась в сложной ситуации, так как люди вынуждены были продавать дома и квартиры, поскольку не стало больше возможности покрывать кредиты. И рынок жилья «рухнул», цены упали.
В Финляндии же жилье строят, потому что его не хватает, а не для того, чтобы кто-то просто вкладывал деньги или, например, проводил отпуск. Конечно, покупают жилье в основном тоже на заемные деньги, но у финских банков очень строгие правила выдачи кредитов и высокий процент обеспечения. Кроме того, город застраивается таким образом, что в новых районах типы домов смешиваются: есть такие, где квартиры принадлежат жильцам на праве собственности, есть дома городские, то есть квартиры в них сдаются в аренду городом, есть студенческие или для пенсионеров.
В некоторых существует так называемый режим «права проживания», «asumisoikeus», на мой взгляд, один из самых дорогих видов жилья. Для того, чтобы жить в такой квартире, нужно внести единовременно взнос в жилищный кооператив, который может составлять, например, 20-40 000 евро, а после этого ежемесячно платить за право пользования квартирой и оплачивать коммунальные расходы. К сожалению, эти ежемесячные платежи не увеличивают вашу долю, и при продаже квартиры вы получите назад только свой взнос. Эта форма похожа на аренду, но ею не является.
Еще один из видов жилья в новых районах, это система HITAS, когда дома строятся на арендованной у города земле и продаются по более выгодным ценам, чем на действующем рынке, но город устанавливает уровень продажи квартир на вторичном рынке. Эта система действует 30 лет с момента постройки дома, после чего ограничения по продажам снимаются. Все это для того, чтобы граждане с невысокими доходами тоже могли приобретать жилье в хороших районах и по доступным ценам.
Так что в Финляндии система отличается от испанской, поэтому не очень правильно сравнивать эти две страны.

- В связи с кризисом и растущей безработицей стоит ли сейчас вообще покупать недвижимость? Облегчили ли банки условия кредита? Например, дают его без первоначального взноса? И каков должен быть размер этого взноса?

- Недвижимость стоит покупать всегда, когда есть свободные деньги. В случае, когда для приобретения нужно брать кредит в банке, следует внимательно подходить к выбору объекта. Как я уже сказала, сейчас время покупать. Рынок наполнен объектами, которые ранее в продаже были очень редко или стоили очень дорого. В принципе, у покупателя в любом сегменте сейчас больше выбора.
Вопросы по условиям выдачи кредитов лучше задать работникам банка. Знаю, что рынок во многом оживился благодаря тому, что в начале этого года банки стали больше давать кредитов для приобретения первичного жилья, что естественным образом запустило механизм купли-продажи. Насколько мне известно, некоторые банки требуют около 20-30 % собственного обеспечения от суммы кредита, которое может выражаться в денежной сумме на счету, либо залогом другой недвижимости или ценных бумаг, либо гарантом. Для молодежи до 30 лет некоторые банки предлагают открывать специальный накопительный счет для целей приобретения жилья. Не ранее, чем через два года после его открытия, если вам удалось накопить 10% от стоимости квартиры, вы получите выгодный кредит без дополнительного обеспечения. В настоящее время кредиты очень дешевые, то есть проценты очень низкие, поэтому брать их выгодно.

- Что происходит с коммерческой недвижимостью? Например, купив несколько лет назад отель, владелец рассчитывал на поток туристов, российских, в частности. Сейчас их нет, отель пустует. Реально ли его продать хотя бы за те же деньги?

- С коммерческой недвижимостью дела обстоят не так хорошо. Офисные помещения, склады и холлы предлагаются на всякий вкус, но продать их большая проблема, если они не сданы в долгосрочную аренду. И сейчас совсем непросто найти арендатора.
Впрочем, опять же - если объект расположен в хорошем месте и правильно оценен, покупатель или арендатор всегда найдется, хотя на это может уйти много времени.
Что касается отелей, то приведу такой пример. В одном из красивых мест в восточной Финляндии русский инвестор приобрел несколько лет назад дачные коттеджи и передал их в управление туристической компании. Сделка была достаточно дорогой, ни один финский риелтер не оценил бы этот объект так дорого, но агентом выступила одна из российских фирм, и инвестор, доверившись «профессионалам», заключил сделку.
А через несколько лет пришел к решению продать объект. И обратился ко мне за помощью. Выяснилось, что официально он не является собственником, так как не зарегистрировал сделку в земельном кадастре, не оплатил налог на перевод собственности, который составляет при сделках с недвижимостью 4%. По закону он должен был это сделать в течение 6 месяцев с момента заключения сделки. Конечно, он может и сейчас заявить о своем праве собственности и зарегистрироваться, только обойдется ему это очень дорого, 20% за каждые полгода просрочки налогового платежа.
Кроме того, что он приобрел коттеджи по завышенной цене, стоимость таких объектов в том районе сильно упала, поэтому он не сможет вернуть свои деньги, и понесет дополнительные потери при уплате налога.

- Хельсинки считается городом предпринимателей и многие из них арендуют офисы. Меняется ли сейчас ситуация в этой области? Появляются ли новые бизнес-центры? Или есть тенденция на отказ от офиса как такового?

- Бизнес-центров строится очень много. Но в новых аренда очень высокая, поэтому из-за кризиса помещения освобождаются и пустуют.
А в центре Хельсинки появилась новая тенденция - перестраивать бывшие офисные и административные здания под жилые помещения или отели.

- Какая недвижимость сейчас популярна у финнов — собственные дома, квартиры или же аренда?

- По статистике в собственных домах и квартирах в Финляндии проживает 65,2%, в арендованном жилье 30,6%, по Хельсинки это соответственно 47,1% и 47,7%, Эспоо 58,6% и 34,6%, Вантаа 58,8% и 34,9%. Как видим, финны предпочитают жить в собственном жилье.

- На архипелаге Хельсинки тысячи островов. Кто может приобрести их под постройку недвижимости — только гражданин Финляндии или любой желающий? И с какими трудностями может столкнуться владелец собственного острова?

- Недвижимость в Финляндии может приобрести любой человек, независимо от того, гражданином какой страны он является. Другое дело, что приобретя, например, остров, нельзя будет ничего там построить. Ведь в каждом муниципалитете существуют планы застройки территорий. Приобретая остров, нужно выяснить, к какому типу земель он относится, и можно ли там что-то делать. Также нужно узнать, как добираться, ходит ли, например, паром или катер.

- Многие покупают квартиру или дом в Финляндии из-за тишины, хорошей экологии и пока еще спокойной атмосферы. А где за границей приобретают недвижимость сами финны?

- В основном это теплые страны: Испания, Португалия, Франция, Италия и Турция.

- На стендах крупных агентств висят десятки вариантов по продаже недвижимости, но практически полностью отсутствуют предложения по аренде. Почему так происходит? Это не выгодно самим агентствам?

- Аренда выгодна агентствам, но нет смысла вывешивать предложения на стенды, так как объекты сдаются достаточно быстро, если цена соответствует рынку, месту и состоянию квартиры или дома. Есть агентства, специализирующиеся только на аренде жилья, вот там стенды заполнены только арендой.

Ирина Табакова

LKV Asuntotuomarit Oy - Unioninkatu 10 B, 00130 Helsinki
+ (358) 400 521 646
elena.matveeva@asuntotuomarit.fi